- Συντελεστής: Παραμένει στο 20% επί του καθαρού κέρδους — αμετάβλητος.
- Απαλλαγή κύριας κατοικίας: Αυξήθηκε από €85.430 σε €150.000.
- Απαλλαγή γεωργικής γης: Από €25.629 σε €50.000.
- Γενική απαλλαγή: Από €17.086 σε €30.000.
- Property-rich test: Το όριο για φορολόγηση πώλησης μετοχών μειώθηκε από 50% σε 20%.
- Νέο: Ο Έφορος μπορεί να μπλοκάρει μεταβίβαση αν πωλητής ή αγοραστής δεν είναι φορολογικά συνεπείς.
Οι αυξημένες απαλλαγές εφαρμόζονται σε διαθέσεις βάσει συμβολαίων που υπογράφονται από την 1η Ιανουαρίου 2026 και μετά. Παρακάτω αναλύουμε τι σημαίνει κάθε αλλαγή στην πράξη.
Τι είναι ο Φόρος Κεφαλαιουχικών Κερδών
Ο Φόρος Κεφαλαιουχικών Κερδών (Capital Gains Tax) επιβάλλεται στο καθαρό κέρδος που προκύπτει από τη διάθεση (πώληση, ανταλλαγή κ.λπ.) ακίνητης περιουσίας που βρίσκεται στην Κύπρο. Βαρύνει τον πωλητή — προκύπτει από το κέρδος του, δηλαδή τη διαφορά ανάμεσα στην τιμή πώλησης και το (αναπροσαρμοσμένο) κόστος κτήσης.
Ο φόρος αφορά επίσης την πώληση μετοχών εταιρειών που κατέχουν κυπριακά ακίνητα, υπό προϋποθέσεις που άλλαξαν σημαντικά το 2026 (βλ. παρακάτω «property-rich»).
Ως αγοραστής δεν πληρώνετε Φόρο Κεφαλαιουχικών Κερδών κατά την αγορά. Όμως τον χρειάζεστε για τρεις λόγους: (1) επηρεάζει τη διαπραγμάτευση τιμής με τον πωλητή· (2) θα τον αντιμετωπίσετε εσείς όταν κάποτε πουλήσετε με κέρδος· (3) με τους νέους κανόνες του 2026, η φορολογική συνέπεια και των δύο μερών επηρεάζει τη μεταβίβαση του τίτλου.
Ο συντελεστής: 20%, αμετάβλητος
Παρά τη μεγάλη μεταρρύθμιση, ο συντελεστής του Φόρου Κεφαλαιουχικών Κερδών παρέμεινε στο 20% επί του καθαρού κέρδους. Αυτό που άλλαξε ουσιαστικά είναι το ύψος των απαλλαγών και οι κανόνες κατά της φοροαποφυγής — όχι το ποσοστό φορολόγησης.
Οι νέες αυξημένες απαλλαγές
Το πιο άμεσα αισθητό όφελος της μεταρρύθμισης για φυσικά πρόσωπα είναι η σημαντική αύξηση των δια βίου απαλλαγών. Πρόκειται για ποσά κέρδους που απαλλάσσονται από τον φόρο, μία φορά στη διάρκεια ζωής του φορολογούμενου ανά κατηγορία:
| Κατηγορία απαλλαγής | Πριν | Από 1/1/2026 |
|---|---|---|
| Κύρια κατοικία | €85.430 | €150.000 |
| Γεωργική γη (από γεωργό) | €25.629 | €50.000 |
| Οποιαδήποτε άλλη διάθεση | €17.086 | €30.000 |
Οι απαλλαγές είναι δια βίου ανά κατηγορία και εφαρμόζονται σε διαθέσεις βάσει συμβολαίων από 1/1/2026. Ισχύουν προϋποθέσεις — η κατηγορία «κύρια κατοικία» απαιτεί συγκεκριμένα κριτήρια διαμονής/χρήσης.
Παράδειγμα υπολογισμού
Ας υποθέσουμε ότι ένας ιδιώτης πουλά οικόπεδο (όχι κύρια κατοικία) και προκύπτει καθαρό κέρδος €50.000. Με τη γενική απαλλαγή:
- Καθαρό κέρδος: €50.000
- Μείον γενική απαλλαγή (αν δεν έχει χρησιμοποιηθεί): −€30.000
- Φορολογητέο κέρδος: €20.000
- Φόρος 20% × €20.000 = €4.000
Πριν τη μεταρρύθμιση, η ίδια πώληση θα είχε φορολογητέο κέρδος €32.914 (€50.000 − €17.086) και φόρο €6.583. Η αύξηση της απαλλαγής εξοικονομεί εδώ €2.583.
Το παράδειγμα είναι απλοποιημένο. Ο πραγματικός υπολογισμός του «καθαρού κέρδους» εξαρτάται από το αναπροσαρμοσμένο κόστος κτήσης και τις επιτρεπόμενες εκπτώσεις — δείτε παρακάτω.
Property-rich εταιρείες: από 50% σε 20%
Ένας από τους πιο ουσιαστικούς κανόνες κατά της φοροαποφυγής αφορά την πώληση μετοχών. Όταν κάποιος πουλά μετοχές εταιρείας που κατέχει κυπριακά ακίνητα, ο Φόρος Κεφαλαιουχικών Κερδών επιβάλλεται αν η εταιρεία θεωρείται «property-rich».
Η μεταρρύθμιση μείωσε το όριο από 50% σε 20%: πλέον αρκεί το 20% της αξίας των μετοχών να προέρχεται, άμεσα ή έμμεσα, από ακίνητα στην Κύπρο, για να επιβληθεί ο φόρος στην πώληση των μετοχών. Παράλληλα, το τίμημα για σκοπούς φορολόγησης αξιολογείται με βάση την υποκείμενη αγοραία αξία των ακινήτων.
Πρακτικά: η αλλαγή πιάνει πολύ περισσότερες συναλλαγές από πριν. Δομές που παλαιότερα απέφευγαν τον φόρο πουλώντας μετοχές αντί για το ίδιο το ακίνητο, τώρα εμπίπτουν ευκολότερα στη φορολόγηση.
Αντιπαροχή: τι φόρο πληρώνετε από το 2026
Η αντιπαροχή είναι η συμφωνία με την οποία ο ιδιοκτήτης γης παραχωρεί μέρος του οικοπέδου σε developer για ανέγερση, και σε αντάλλαγμα λαμβάνει δικαιώματα ιδιοκτησίας σε ορισμένες από τις μονάδες που θα κτιστούν (διαμερίσματα, καταστήματα κ.λπ.). Είναι, στην ουσία, μια ανταλλαγή: γη έναντι κτισμάτων.
Εδώ η μεταρρύθμιση του 2026 έφερε ουσιαστική αλλαγή υπέρ του ιδιοκτήτη της γης.
| Έως 31/12/2025 | Από 1/1/2026 | |
|---|---|---|
| Αντιπαροχή | Φορολογητέα διάθεση — 20% | Απαλλάσσεται από τον φόρο |
| Προϋπόθεση | — | Ολοκλήρωση κατασκευής εντός 5 ετών |
Με τη μεταρρύθμιση, η απαλλαγή για τις ανταλλαγές ακινήτων επεκτάθηκε ώστε να καλύπτει και την αντιπαροχή σε είδος. Ο όρος «ανταλλαγή» πλέον περιλαμβάνει ρητά την αντιπαροχή — δηλαδή την παραχώρηση γης σε developer έναντι κτισμένων μονάδων — νοουμένου ότι η κατασκευή ολοκληρώνεται εντός πέντε (5) ετών από την ημερομηνία της συμφωνίας.
Πρακτικά: μια συναλλαγή αντιπαροχής που μέχρι το τέλος του 2025 φορολογούνταν με 20% Φόρο Κεφαλαιουχικών Κερδών, από 1/1/2026 μπορεί να είναι απαλλαγμένη — εφόσον πληρούται ο όρος της 5ετίας.
Η απαλλαγή εξαρτάται από την ολοκλήρωση της κατασκευής εντός πέντε ετών από τη συμφωνία. Αν η ανέγερση δεν ολοκληρωθεί εντός της 5ετίας, η ευνοϊκή μεταχείριση ενδέχεται να μην εφαρμοστεί και να επανέλθει η φορολόγηση της διάθεσης.
Επειδή η ακριβής εφαρμογή εξαρτάται από τους όρους κάθε συμφωνίας, πριν υπογράψετε σύμβαση αντιπαροχής ζητήστε από εγγεγραμμένο φοροτεχνικό ή δικηγόρο γραπτή επιβεβαίωση ότι η συναλλαγή πληροί τις προϋποθέσεις της απαλλαγής.
Σημειώστε ότι για τον developer οι μονάδες που κατασκευάζει και διαθέτει αποτελούν συνήθως εμπορικό απόθεμα και φορολογούνται στο πλαίσιο του φόρου εισοδήματος — όχι του Φόρου Κεφαλαιουχικών Κερδών. Η αντιπαροχή έχει, δηλαδή, διαφορετική φορολογική όψη για κάθε πλευρά της συμφωνίας.
Νέο: φορολογική συμμόρφωση και μεταβίβαση
Με τη μεταρρύθμιση του 2026 εισήχθη πρόνοια που επιτρέπει στον Έφορο Φορολογίας να αρνηθεί τη συναίνεση για μεταβίβαση ακινήτου όταν ο πωλητής ή ο αγοραστής δεν είναι πλήρως συνεπείς με τις φορολογικές τους υποχρεώσεις (εξαιρούνται οι αναγκαστικές πωλήσεις).
Αυτό σημαίνει ότι η φορολογική τακτοποίηση και των δύο πλευρών είναι πλέον προϋπόθεση ομαλής μεταβίβασης. Πριν προγραμματίσετε μεταβίβαση, βεβαιωθείτε ότι δεν εκκρεμούν φορολογικές οφειλές που μπορούν να μπλοκάρουν τη διαδικασία.
Τι αφαιρείται από το κέρδος
Ο φόρος υπολογίζεται στο καθαρό κέρδος — όχι στη μεικτή τιμή πώλησης. Από το κέρδος αφαιρούνται συγκεκριμένες δαπάνες και προσαρμογές που σχετίζονται με την απόκτηση, τη βελτίωση και τη διάθεση του ακινήτου.
Οι επιτρεπόμενες εκπτώσεις (όπως δαπάνες βελτίωσης, έξοδα μεταβίβασης, τόκοι δανείου), η αναπροσαρμογή του κόστους κτήσης για τον πληθωρισμό (indexation) και η ειδική μεταχείριση ακινήτων που αποκτήθηκαν πριν το 1980, έχουν τεχνικές προϋποθέσεις και υπολογισμούς. Καθώς το φορολογικό πλαίσιο αναθεωρήθηκε εκτενώς το 2026, ζητήστε από εγγεγραμμένο φοροτεχνικό ή λογιστή αναλυτικό υπολογισμό για τη δική σας περίπτωση πριν από οποιαδήποτε διάθεση.
Πότε και πώς δηλώνεται
Ο Φόρος Κεφαλαιουχικών Κερδών δηλώνεται και καταβάλλεται στο πλαίσιο της διάθεσης του ακινήτου, στο Τμήμα Φορολογίας. Τυπικά βήματα:
- Υπολογισμός καθαρού κέρδους — τιμή διάθεσης μείον αναπροσαρμοσμένο κόστος κτήσης και επιτρεπόμενες εκπτώσεις.
- Εφαρμογή απαλλαγών — γενική, κύριας κατοικίας ή γεωργικής γης, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις και δεν έχουν εξαντληθεί.
- Υποβολή δήλωσης και υπολογισμός φόρου 20% επί του φορολογητέου κέρδους.
- Εξόφληση και φορολογική εκκαθάριση — απαραίτητη για να προχωρήσει ομαλά η μεταβίβαση του τίτλου.
Συχνές ερωτήσεις
- Αγορά Οικοπέδου στην Κύπρο: Πλήρης Οδηγός 2026 — Όλη η διαδικασία από έλεγχο τίτλου ως μεταβίβαση.
- Τέλη Μεταβίβασης Γης στην Κύπρο 2026 — Συντελεστές, έκπτωση 50% και η κατάργηση του χαρτοσήμου.
- Πολεοδομικές Ζώνες Κα στην Κύπρο — Πώς η ζώνη επηρεάζει την αξία της γης.
Οικόπεδα απευθείας από τον developer
Νόμιμα αδειοδοτημένα οικόπεδα με καθαρούς τίτλους και πλήρη φορολογική διαφάνεια σε κάθε βήμα της συναλλαγής.
Δείτε τα Διαθέσιμα ΟικόπεδαΤο παρόν άρθρο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν συνιστά φορολογική ή νομική συμβουλή. Το φορολογικό πλαίσιο της Κύπρου αναθεωρήθηκε εκτενώς την 1η Ιανουαρίου 2026· για κάθε συγκεκριμένη περίπτωση συμβουλευτείτε εγγεγραμμένο φοροτεχνικό, λογιστή ή δικηγόρο.