Τέλη Μεταβίβασης Γης στην Κύπρο 2026: Τι Πληρώνετε και Τι Άλλαξε

Τι είναι τα τέλη μεταβίβασης

Τα τέλη μεταβίβασης (γνωστά και ως μεταβιβαστικά) είναι το ποσό που καταβάλλεται στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας κατά τη μεταβίβαση του τίτλου ιδιοκτησίας ενός ακινήτου στο όνομα του νέου ιδιοκτήτη. Πρόκειται για επιβάρυνση που βαρύνει κατ' αρχήν τον αγοραστή και αποτελεί προϋπόθεση για την έκδοση του νέου τίτλου.

Υπολογίζονται επί της αγοραίας αξίας του ακινήτου, όπως αυτή προκύπτει είτε από το συμβόλαιο πώλησης είτε από εκτίμηση του Κτηματολογίου — το Τμήμα έχει το δικαίωμα να υιοθετήσει τη δική του εκτίμηση εάν θεωρήσει ότι η τιμή του συμβολαίου δεν αντιστοιχεί στην πραγματική αγοραία αξία.

Συντελεστές τελών μεταβίβασης 2026

Οι ισχύοντες κλιμακωτοί συντελεστές παραμένουν αμετάβλητοι:

Οι συντελεστές εφαρμόζονται κλιμακωτά — όχι σαν ενιαίο ποσοστό στο σύνολο της αξίας. Η έκπτωση 50% ισχύει στις περισσότερες τυπικές αγοραπωλησίες, αλλά υπάρχουν εξαιρέσεις (βλ. παρακάτω).

Παράδειγμα υπολογισμού

Ας υποθέσουμε ότι αγοράζετε οικόπεδο αξίας €200.000 από ιδιώτη πωλητή (χωρίς ΦΠΑ). Ο υπολογισμός γίνεται κλιμακωτά:

Στο ίδιο ακίνητο των €200.000, η τελική επιβάρυνση μειώνεται στο 2,3% της αξίας — αρκετά πιο φιλικό από την επιφανειακή ανάγνωση «μέχρι 8%» που τρομάζει αρκετούς αγοραστές την πρώτη φορά.

Πότε ΔΕΝ πληρώνετε τέλη μεταβίβασης

Υπάρχουν συγκεκριμένες περιπτώσεις στις οποίες ο νόμος εξαιρεί την επιβολή τελών μεταβίβασης — ή τα μειώνει δραστικά:

1. Αγορά με ΦΠΑ 19%

Όταν η συναλλαγή υπόκειται σε ΦΠΑ 19% — όπως συμβαίνει συνήθως όταν αγοράζετε νέα οικοδομήσιμη γη απευθείας από τον developer — δεν επιβάλλονται τέλη μεταβίβασης. Πρόκειται για ρύθμιση που αποτρέπει τη διπλή φορολόγηση της ίδιας συναλλαγής.

Πρακτικά: σε αγορά οικοπέδου €200.000 + ΦΠΑ από developer, πληρώνετε €38.000 ΦΠΑ αλλά μηδέν τέλη μεταβίβασης. Στην ίδια αγορά από ιδιώτη πληρώνετε μηδέν ΦΠΑ αλλά €4.600 τέλη μεταβίβασης (με την έκπτωση).

Η εικόνα συνολικού κόστους είναι αρκετά διαφορετική, και αξίζει να αξιολογείται με τη βοήθεια λογιστή ή δικηγόρου όταν συγκρίνετε προσφορές.

2. Μεταβιβάσεις μεταξύ συγγενών εξ αίματος

Οι μεταβιβάσεις μεταξύ γονέων και τέκνων, καθώς και μεταξύ συζύγων, υπόκεινται σε ιδιαίτερα ευνοϊκό φορολογικό καθεστώς — με σημαντικά μειωμένους ή και μηδενικούς συντελεστές, ανάλογα με τη φύση της πράξης (δωρεά, γονική παροχή, κληρονομιά). Οι ακριβείς συντελεστές διαφέρουν και αξίζει να επιβεβαιωθούν με τον δικηγόρο σας πριν τη μεταβίβαση.

3. Αναδιοργανώσεις εταιρειών και ειδικές εμπορικές πράξεις

Στο πλαίσιο εταιρικών αναδιοργανώσεων, συγχωνεύσεων και ορισμένων εμπορικών μεταβιβάσεων, μπορεί να εφαρμόζονται ειδικές απαλλαγές. Αυτές οι περιπτώσεις απαιτούν εξειδικευμένη φορολογική και νομική συμβουλή.

Πού ΔΕΝ ισχύει η έκπτωση 50%

Η έκπτωση 50% εφαρμόζεται στις περισσότερες τυπικές αγοραπωλησίες — όχι όμως σε όλες. Υπάρχουν συγκεκριμένες κατηγορίες συναλλαγών για τις οποίες ο αγοραστής καλείται να πληρώσει το πλήρες ποσό:

• Ορισμένες πωλήσεις από τράπεζες — όταν η τράπεζα έχει αποκτήσει το ακίνητο μέσω ρευστοποίησης ενεχύρου και το μεταπωλεί, η έκπτωση ενδέχεται να μην ισχύει.
• Ειδικές κατηγορίες μεταβίβασης εκτός κανονικής αγοραπωλησίας μεταξύ ιδιωτών.
• Συναλλαγές με συγκεκριμένους τύπους νομικών προσώπων ή με όρους που εμπίπτουν σε εξαιρέσεις του νόμου.

Η κατάργηση του χαρτοσήμου: τι σημαίνει για τον αγοραστή

Το χαρτόσημο (stamp duty) ήταν επιβάρυνση επί των συμβολαίων αγοραπωλησίας ακινήτων που καταβαλλόταν πριν την κατάθεση του συμβολαίου στο Κτηματολόγιο. Υπολογιζόταν με μικρά ποσοστά επί της αξίας του συμβολαίου, με ανώτατο όριο €20.000.

Με την κατάργησή του από 1/1/2026:

• Οι αγοραστές δεν χρειάζεται πλέον να καταβάλουν χαρτόσημο κατά την υπογραφή του συμβολαίου.
• Η διαδικασία κατάθεσης συμβολαίου στο Κτηματολόγιο γίνεται πιο απλή και λιγότερο κοστοβόρα.
• Η εξοικονόμηση είναι πιο αισθητή σε μεγαλύτερες συναλλαγές που έφταναν στο ανώτατο όριο.

Πρόκειται για μία από τις πιο ουσιαστικές φορολογικές απλοποιήσεις που έχουν θεσπιστεί τα τελευταία χρόνια στην κυπριακή αγορά ακινήτων — και θετική εξέλιξη για τη γενικότερη ρευστότητα της αγοράς.

Πότε και πώς πληρώνονται τα τέλη μεταβίβασης

Τα τέλη μεταβίβασης δεν πληρώνονται κατά την υπογραφή του συμβολαίου, ούτε κατά την κατάθεσή του στο Κτηματολόγιο. Καταβάλλονται στο τελικό στάδιο της συναλλαγής — την ημέρα που μεταβιβάζεται ο τίτλος στο όνομα του αγοραστή.

Τυπικά βήματα:

1. Προσδιορισμός αξίας — Το Κτηματολόγιο επιβεβαιώνει την αγοραία αξία του ακινήτου.
2. Έκδοση εντύπου χρέωσης — Υπολογίζονται τα τέλη και εκδίδεται το σχετικό ένταλμα.
3. Πληρωμή από τον αγοραστή — Συνήθως μέσω τράπεζας ή απευθείας στο ταμείο του Κτηματολογίου.
4. Μεταβίβαση τίτλου — Με την απόδειξη πληρωμής, εκδίδεται ο νέος τίτλος στο όνομα του αγοραστή.

Καλή πρακτική είναι να έχετε γραπτή προεκτίμηση του ποσού από τον δικηγόρο σας πριν την ημέρα μεταβίβασης — ώστε να μην βρεθείτε με έκπληξη ως προς τη ρευστότητα που χρειάζεται να διαθέσετε.

Τι να ελέγξετε πριν την αγορά

Για να έχετε καθαρή εικόνα του πραγματικού κόστους κτήσης, ζητήστε από τον δικηγόρο σας γραπτή ανάλυση που να καλύπτει:

1. Αν η συναλλαγή υπόκειται σε ΦΠΑ 19% ή σε τέλη μεταβίβασης (δεν υπάρχει επιλογή — προσδιορίζεται από τον νόμο).
2. Αν εφαρμόζεται η έκπτωση 50% στα τέλη μεταβίβασης για τη συγκεκριμένη συναλλαγή.
3. Την εκτιμώμενη αγοραία αξία που θα χρησιμοποιήσει το Κτηματολόγιο (μπορεί να διαφέρει από την τιμή συμβολαίου).
4. Το χρονοδιάγραμμα πληρωμής — πότε ακριβώς θα χρειαστεί να διαθέσετε τη ρευστότητα.
5. Τυχόν ειδικές περιπτώσεις: ιδιότητα πωλητή (τράπεζα, εταιρεία, ιδιώτης), φύση της συναλλαγής, ύπαρξη εμπραγμάτων βαρών.

Συχνές ερωτήσεις